空室が2か月続いたら？家賃8万円の仮例を年額と月別で読む

年間がプラスでも、空室月の支払いは残る

空室の影響を確かめるとき、家賃を12倍した数字だけでは足りません。年間の収支と、入金のない月をどう越えるかを別々に見ます。ここでは購入を勧めるのではなく、単純な架空例で計算の抜けを探します。

想定するのは家賃月8万円の一室です。家賃保証はなく、満室月は全額が入金され、空室月の家賃はゼロとします。毎月の支払いを管理等1万円、借入の元利返済4万円の計5万円に固定します。税金、保険、修繕、募集費、購入費、売却費などは、計算の仕組みを見やすくするため含めていません。実際の収支表では追加が必要です。

まず年額を比較する

2か月の空室で差引は16万円減ります。空室でも今回の支払い5万円は続く設定なので、「入居している10か月だけ支出を計上する」のは誤りです。20万円は、省いた費用を引く前の現金増減であり、税務上の所得や確定した利益ではありません。借入元金の返済も入れた表だからです。

次に、空室が続く月を並べる

年の最初の2か月が空室で、開始時の口座残高が10万円だったとします。

年間では20万円増える設定でも、2か月目末に残高はゼロです。さらに3か月目の家賃入金より先に支払日が来るなら、月末表だけでも不足を見落とします。月内の支払日・入金日を記した表へ進む必要があります。修繕が重なれば、その支払いも同じ日付の表へ入れます。

自分の資料へ移すときに変える欄

この例の8万円や5万円は相場ではありません。賃貸借契約、返済予定表、管理の契約、修繕計画などから、その物件の金額と支払時期を入れます。家賃保証やサブリースがある場合も別の条件です。国土交通省の案内では、保証をうたう場合でも家賃見直しや減額に関する説明が問題になります。「保証」の一語で固定収入と決めず、契約の対象期間や条件を確認します。

年額表は採算の見通し、月別・日付別の表は支払いへの備えを見る道具です。二つの表で同じ入出金を扱い、月末残高を翌月の月初へつなげると、入金を二重に数える間違いも発見しやすくなります。